Acheter ou louer : Que faut-il considérer avant de prendre une décision?

July 9, 2019 Gestion financière MD

Vous êtes médecin résident ou médecin en début de carrière et vous n’arrivez pas à choisir entre l’achat et la location d’une habitation? Au Canada, il existe une pléthore d’articles et de nouvelles (surtout destinés aux membres de la génération Y qui essaient d’acheter leur première propriété) sur les prix de l’immobilier et l’abordabilité du logement.

Acheter une maison peut être intimidant. En effet, ce sera peut-être la plus grosse dépense de votre vie, surtout si vous vivez dans la région de Toronto ou de Vancouver. Il s’agit d’un engagement financier énorme qui pourrait bien mobiliser une grande partie de vos ressources pécuniaires pour les années à venir.

Comment savoir s’il vaut mieux louer ou acheter? Tout dépend de la situation de chacun. Bien entendu, un facteur émotionnel entre en jeu : on veut tous avoir un chez-soi qui nous appartient vraiment. Voici donc quelques points à considérer avant d’acquérir votre première habitation :

  • Combien de temps comptez-vous habiter dans la ville où vous vivez présentement?
  • Louer un logement, est-ce jeter de l’argent par les fenêtres?
  • L’achat d’une habitation vous videra-t-il les poches?
  • Avez-vous de l’argent pour une mise de fonds?
  • Quelle est la valeur d’achat maximale que vous pouvez vous permettre?
  • Quels sont les autres coûts associés à l’achat d’une maison?
  • Quels sont les coûts cachés inhérents à la propriété?

Penchons-nous sur chacune de ces questions.

  1. Combien de temps comptez-vous habiter dans la ville où vous vivez présentement?

Si vous prévoyez déménager dans quelques années, louer un logement est plus sensé que d’acheter. Si vous ne comptez pas pratiquer là où vous faites actuellement votre résidence, ou encore si vous faites de la suppléance, la location vous procure plus de flexibilité que la propriété.

En raison des coûts initiaux et des fluctuations du marché immobilier à court terme, il n’est généralement pas avisé d’acheter un logement, à moins d’avoir l’intention de le garder au moins quelques années.

  1. Louer un logement, est-ce jeter de l’argent par les fenêtres?

L’idée selon laquelle louer un logement équivaut à jeter de l’argent par les fenêtres n’est pas tout à fait juste. Si vous êtes locataire, vous louez un logement à un propriétaire. Parallèlement, si vous achetez une habitation, vous « louez » en quelque sorte de l’argent à la banque (les intérêts) et un terrain à la municipalité (l’impôt foncier). Ainsi, être propriétaire, c’est aussi être locataire – sauf que le « bail » est structuré différemment.

Gardez à l’esprit qu’une grande partie de vos premiers versements hypothécaires s’appliquera aux intérêts, alors qu’une fraction seulement servira à rembourser le capital, qui diminuera très peu au cours des premières années.

Les intérêts que vous devrez payer sur la durée de votre prêt hypothécaire pourraient être substantiels. Le graphique ci-dessous illustre le total des intérêts à débourser (en orange) pour un prêt de 400 000 $ amorti sur 25 ans, à un taux de 3,5 % et de 5,5 %.

Source : Agence de la consommation en matière financière du Canada, « Calculatrice hypothécaire » 

  1. L’achat d’une habitation vous videra-t-il les poches?

Les acheteurs d’une première propriété doivent être conscients qu’il y a une grande différence entre avoir les moyens de s’acheter une habitation et être un propriétaire financièrement à l’aise. Les institutions financières préapprouvent souvent des prêts hypothécaires d’un montant bien plus élevé que ce que les gens peuvent réellement se permettre. Pour éviter de vous retrouver dans une grande maison avec très peu d’argent en banque, vous devez déterminer quel prix est raisonnable pour vous.

L’outil de comparaison entre la location et l’achat de Gestion financière MD peut vous aider à comparer le coût mensuel de la propriété à celui de la location. L’outil vous suggérera un taux hypothécaire, un taux d’inflation et la mise de fonds minimale exigée, mais vous devrez estimer d’autres coûts, comme l’impôt foncier, les droits de mutation immobilière et l’assurance propriétaire.

Supposons que vous décidiez d’exercer à Edmonton et que vous vouliez acheter une maison de trois chambres d’une valeur de 400 000 $. La location d’un logement comparable vous coûterait environ 1 800 $ par mois. Selon l’outil de comparaison, si vous avez la mise de fonds minimale exigée de 20 000 $ et 25 ans pour rembourser le prêt hypothécaire (soit la période d’amortissement), et si l’impôt foncier et les frais de copropriété se chiffrent respectivement à 300 $ et à 400 $ par mois, alors être propriétaire de la maison vous coûterait environ 2 700 $ par mois.

  1. Avez-vous de l’argent pour une mise de fonds?

La mise de fonds est la partie du prix d’achat d’une habitation que vous payez dès le départ. Le reste, vous l’empruntez.

Dans le cas d’une propriété d’un million de dollars ou moins, vous devez avoir accumulé au moins 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat, plus 10 % de la portion du prix excédant 500 000 $. Pour les habitations dont la valeur dépasse un million de dollars, la mise de fonds minimale est de 20 % du prix d’achat.

Il se peut que vous puissiez réunir la somme minimale en grattant çà et là, mais n’oubliez pas que plus votre mise de fonds est petite, plus le montant emprunté sera important, et plus vos mensualités hypothécaires seront élevées.

Si votre mise de fonds représente moins de 20 % du prix d’achat, vous devrez contracter une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement ou de Genworth Financial Canada. Habituellement, la prime représente entre 2,8 % et 4,0 % du montant du prêt (plus taxes) et elle peut être incluse dans vos versements mensuels.

  1. Quelle est la valeur d’achat maximale que vous pouvez vous permettre?

En tant que jeune médecin, vous devez comprendre qu’en faisant des versements hypothécaires réguliers, vous pourriez avoir du mal à payer vos autres dépenses, en particulier si vos versements sont élevés.

Si la majorité de votre revenu sert à payer votre propriété, il vous en restera très peu pour vos loisirs et vos vacances, ou simplement pour vivre confortablement. De ce fait, être propriétaire d’une habitation peut être la cause d’un grand stress financier.

Les institutions financières qui vous prêtent de l’argent veulent s’assurer que vous avez les moyens de rembourser votre emprunt. Cela dit, une institution pourrait approuver le prêt hypothécaire d’un médecin résident sur la base de son revenu futur (lorsqu’il sera médecin de plein droit) et non de son revenu actuel.

Les prêteurs s’appuient sur deux grands critères pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter.

Le tableau ci-dessous vous donnera une idée des mensualités hypothécaires selon le prix d’achat de l’habitation, supposant que vous versiez seulement la mise de fonds minimale exigée.

  1. Quels sont les autres coûts associés à l’achat d’une maison?

N’oubliez pas qu’un propriétaire doit assumer des dépenses, mensuelles ou annuelles, qui viennent s’ajouter aux versements hypothécaires. Bien des premiers acheteurs s’étonnent de la quantité d’argent qu’ils doivent débourser au moment de l’achat. Appelés « frais de clôture », ces dépenses sont en sus de la mise de fonds. Tous les montants ci-dessous sont fournis à titre indicatif seulement.

Frais de clôture

  • Inspection de l’habitation : entre 250 $ et 500 $
  • Évaluation : entre 250 $ et 350 $
  • Frais juridiques : entre 800 $ et 1 000 $ (honoraires) + entre 400 $ et 500 $ (débours)
  • Droits de mutation immobilière provinciaux
    • Un pourcentage du prix d’achat qui dépend de la province ou du territoire, par exemple :
    • L’Alberta et la Saskatchewan exigent des droits de mutation immobilière modiques
  • Droits de cession immobilière municipaux (Toronto seulement) : environ 1,5 ou 2 %

À noter que dans certaines provinces, un remboursement des droits de mutation immobilière est offert aux acheteurs d’une première propriété. Il en va de même pour les droits municipaux à Toronto.

Autres frais ponctuels

  • Frais de déménagement : entre 1 500 $ et 5 000 $
  • Peinture ou rénovations
  • TPS et TVH (habitations neuves seulement)
  • Ajustements (si l’ancien propriétaire a payé d’avance l’impôt foncier ou des factures de services publics) : entre 400 $ et 700 $

Frais récurrents

  • Services publics : chauffage, eau, électricité
  • Impôt foncier
    • Entre 0,25 % et 1,8 % de la valeur marchande de la propriété (varie considérablement selon la province ou le territoire)
  • Assurance propriétaire
    • Couvre les dommages causés par la fumée, les incendies, les dégâts d’eau, les intempéries, etc.
    • Entre 1 000 $ et 2 000 $ par année
  • Frais de copropriété (le cas échéant)
    • Entre 150 $ et plus de 1 000 $ par mois
    • Dépendent de la province, de l’immeuble et de la taille du logement
  1. Quels sont les coûts cachés inhérents à la propriété?

Vous devrez aussi payer les frais d’entretien de votre habitation, qui sont parfois imprévisibles et donc difficilement quantifiables. En voici quelques exemples :

  • Entretien et réparation (p. ex. : remplacement de la toiture ou de bois pourri, réparation de la fournaise ou des dégâts causés par une inondation)
  • Rénovations (p. ex. : peinture, pose de carreaux de cuisine, rénovation de la salle de bain)
  • Entretien extérieur (ex. : arbres, entrée, clôtures, allées)
  • Problèmes d’insectes, de rongeurs, de moisissure, etc.

En tant que jeune médecin, vous devez prendre votre décision concernant la location ou l’achat d’une habitation selon vos plans et objectifs d’avenir ainsi que votre situation financière actuelle. Communiquez avec votre conseiller MD* pour déterminer laquelle des deux options vous convient le mieux compte tenu de vos plans personnels et professionnels.

* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.

1 Le montant total du prêt hypothécaire inclut la prime de 4 % de l’assurance prêt hypothécaire et les taxes.

2 Les mensualités hypothécaires ont été calculées en fonction d’un taux d’intérêt de 3,5 %, d’un terme de cinq ans et d’une période d’amortissement de 25 ans. Bien que certains acheteurs paient l’impôt foncier en même temps que les mensualités hypothécaires, cette dépense n’est pas incluse dans les calculs.

 

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